田端信太郎が語る不動産投資のリアル「やる気と能力がある人には1番退屈な投資」

「全額メタプラネットに行こう」から始まった資産運用の相談

M&A CAMPの運営者である27歳の経営者が、資金調達後の近況報告を兼ねてアクティビスト投資家・田端信太郎氏の事務所を訪れた。今回のテーマは個人の資産運用。流動性のある資産100億円を目安にアグレッシブに運用していきたい――そんな相談を切り出した冒頭、田端氏から飛び出したのは「全額メタプラネット（ビットコインを大量保有する日本の上場企業）に行こう」という、いかにもギャンブル銘柄好きの彼らしい提案だった。

相談者が考えていたのは、アパートなどの不動産、特に「一棟投資」だ。企業家の友人にはあまり見かけないが、自社株を伸ばす王道に加えて「奥深い大人の投資」として不動産も気になっている――そんな話に、田端氏はやや辛辣に切り込んでいく。

「不動産投資は誰がやっても結果が変わらない」

田端氏はまず、不動産投資の本質をこう喝破した。

「不動産投資のいいところは、誰がやっても大して結果が変わらないこと。だから老人とか、成長が止まったJTC（伝統的日本企業）がやるのにいいんですよ」

たとえば「イケてる大家さんだから家賃を2倍払います」とはならない。一方、SaaSプロダクトなら2倍のサブスクリプションを払うかもしれないし、美味しいレストランなら2倍のメニュー単価でも払う。家賃とは本質的にそういうものだという。

つまり、誰がやっても差が出ないことこそ不動産投資の素晴らしさであり、裏を返せば「やる気と能力がある人にとっては1番退屈な投資」になる。本業を持っている若い経営者には、特性的にミスマッチだというわけだ。

相談者は27歳。「若年寄みたいなことを言っているな」と田端氏は表現した。

月島タワマンで7000万円が1億2000万円に――唯一の不動産勝利体験

それでも田端氏は、自身の不動産取引で最も儲かった経験を率直に明かした。月島のタワーマンションを7000万円で購入。頭金700万円、残り6300万円をローンで賄った物件が、10年ちょっとで1億2000万円に値上がり。ローン残債を差し引いても、頭金700万円が約5,600万円にまで膨らんだ計算になる。

「これ、絶対株だったら無理。多分1.5倍か2倍くらいで売っちゃう。スマホで毎日見て、3割上がったら落ち着かなくて、5割上がったら辛抱たまらんで売っちゃう」

しかし自分が住んでいる物件はすぐに売れない。この「売れなさ」がむしろ大きなリターンを生んだのだという。

創業オーナーがお金持ちになる理由は「売れないから」

この体験は、田端氏が日頃感じている資産形成の本質ともつながっている。

「世界中のすごいお金持ちって、創業オーナー社長じゃないですか。1周回ってこれデメリットのようでメリットなんだけど、創業オーナーは自分の持ち株を簡単に売れないからお金持ちになる」

セカンダリーマーケットで気軽に持ち株を売れるようになると、ADHD気質で「選択肢があると使いたくなる」タイプにとっては危うい。実際、上場企業の創業オーナーが自社株を売却することは、投資家から見れば「不吉なサイン」と受け取られやすい。本当に未来が明るいと信じているなら売らないはずだ、というわけだ。NVIDIAの経営陣が2024年に株式を売却していた事例も引き合いに出された。

オーナーチェンジ物件と築地再開発――田端氏が今持つ唯一の投資物件

現在、田端氏が純投資として保有しているのは「築地のマンション1個だけ」。これはオーナーチェンジ物件で、住宅ローンが使えず実需層が買えないため、相場より2割ほど安く取得できた。前のオーナーが入居しているが「そんなに遠からず老人ホームへ行くかもしれない」物件で、さらに築地の場外（再開発でスタジアムになる予定地）の隣接エリアという立地を持つ。

それでも田端氏は「区分マンションだし、初心者か初級者の間ぐらいの不動産投資」と謙遜する。

不動産投資の「楽しい部分」――殿様気分と街歩き

株式と違い、不動産には「物理的に持てる」面白さがある。

「自分が月島とか豊洲に物件を持っていたら、たまに街に行く。街が賑わっていると楽しいんですよ。殿様の気分。『おお、栄えとるな、皆さん楽しそうに過ごしとるじゃないか』みたいな」

メルカリ株主になっても会社には入れてもらえないが、不動産なら「自分の街」を持てる感覚がある。さらに最近の田端氏は、ダイエットを兼ねて1日2万歩ほど街を歩き回り、気になる物件があれば開発掲示板でデベロッパー名を確認するなど、不動産会社の上場株を研究する材料にしているという。

REITは正しいが、自分で見に行けない

地域や物件タイプを分散したいならREIT（不動産投資信託）という選択肢もある。ホテルREITなら30〜50物件に分散されており、下水事故などのリスクも個別物件に依存しない。

ただし、田端氏は「投資としては正しいけど、何十もある物件を全部見に行くのは現実的に無理」と、現物投資の手触り感が失われる点を指摘する。

一等地アパートと地方の生活保護向けアパート

相談者が興味を示している一棟マンション投資について、田端氏は「アパート一棟ならまだいいかもしれないが、区分マンションの純投資はないと思う」と語る。

田端氏自身が興味を持っているのは、一棟丸ごと所有して民泊運用するパターンだ。区分所有では民泊禁止規約に縛られるが、一棟ならホテル業と不動産の中間のような事業として、利回り数十%も狙えるという。

一方、おじさん界隈で話題に上る「地方の築古木造アパート、家賃2万5000〜3万円」の世界も興味深い事例として紹介された。家賃が低いゾーンには生活保護受給の高齢者が入居し、行政から支払いが担保されるため取りはぐれリスクと空室リスクが極めて低い。ただしアップサイドは限定的で「地味でつまらない」と田端氏は評する。

不動産投資の最大の弱点――手続きの煩雑さ

田端氏が不動産を本格的に拡大しない最大の理由は、意外にも「手続きの面倒さ」だった。

「築地のマンションもキャッシュで買った。手続きごとが苦手で、3個・4個と増やして銀行の顔色を伺って、審査が通らなかったときに『俺がTwitterでこの銀行をクソだって言ってるからかな』とか勝手に邪推しちゃう。考えるだけでめんどくさい」

スマホで完結しないアセットクラスは、ADHD気質には向かない。同時に「だからこそ放置されているチャンスもある」のが不動産だとも認める。

27歳に不動産投資はまだ早い――「サッカーで前半に守りに入るな」

対談の終盤、田端氏は核心の助言を投げかける。

「不動産投資は、そこそこお金ができた人が中年になってから勝ち逃げを図るためのプラン。守りの策。サッカーで言うと、3対1で勝っている時に後半15分から引いて守ろう、カウンターでもう1点取ってやろう、という感じ。前半戦でまだ点差がついていない人間が最初からそんなことをやろうとするのは、もっと積極的に行けよと思う」

相談者自身も「リスクヘッジしすぎな気がする。1周回ってキャリア迷子みたいな感じになっている」と認め、不動産投資をいったん保留する方向に傾いた。

それでも「興味があるなら一通りやってみる」価値はある

田端氏は最後に、語学の4技能（読む・書く・話す・聞く）に例えてこう締めくくった。

「借りる・貸す・買う・売す。一応自分も全部やってみたから『なるほど、こういうことか』と思える部分はある。興味があるならやってみること自体はいい」

アクティビストファンドへの挑戦、シェアハウスや民泊を自身のYouTube・SNS拡散力でリノベ＆集客する「1人デベロッパー」構想――田端氏の興味は、退屈な不動産投資ではなく、手触りと脳内麻薬を伴う事業性の高いアセット運用へと向かっている。

資金調達直後で攻めの選択肢を模索する若手経営者にとっては、「不動産で守りに入る前に、自社株を伸ばし切れ」という、最も基本的でかつ本質的な助言が再確認された対談となった。

※本記事はYouTube動画を元に編集部で再構成したものです